FUNDERAR DU PÅ ATT SÄLJA DIN FASTIGHET

Att sälja en fastighet i Portugal

Att hantera försäljning och köp av en fastighet i ett främmande land kan vara skrämmande, särskilt när det kan finnas språkliga barriärer, men efter att villkor och förfaranden förklarats, kommer du notera att det som tur är inte är så komplicerat som det först kan tyckas.

Som säljare måste du se till att alla kommunala avgifter och skatter är i ordning, och att underhålls- och serviceavgifter har betalats samt att eventuella föreningsavgifter är uppdaterade.

När du har hittat en spekulant eller har accepterat ett erbjudande om försäljning av fastigheten, måste du som säljare se till att alla räkningar (el, vatten, gas, telefon, internet, försäkringar) är till fullo betalda och i ordning. Obetalda räkningar eller utestående skulder, särskilt skatter och avgifter, kan resultera i auktion av egendomen av de statliga myndigheterna. Vissa leverantörer väljer att avbryta sina tjänster efter att du har löst alla konton, andra föredrar att överföra tjänsten direkt till den nya ägaren (detta är vanligtvis fallet när båda parterna företräds av jurister/advokater) och därmed undviker man besväret med att upphandla dessa tjänster igen.

En rekommendation är att både köpare och säljare använder sig av en licensierad fastighetsbyrå. Det skyddar dig  mot oegentligheter eller konflikter som kan uppstå under transaktionsprocessen. Staten utfärdar licenser till fastighetsmäklare efter att de genom diplom och certifikat visat att ett antal villkor uppfyllts.  Det innebär att mäklaren måste iaktta ett antal olika krav i sin fortsatta verksamhet.

Det är också rekommendabelt att säljaren använder ett juridiskt ombud, särskilt i fall där säljaren inte bor i landet. Ombudet kan upprätta handlingar och kontrakt och kontrollerar att all dokumentation som rör egendom är i ordning och  att alla skatter är betalda och tillser att köpet registreras i vederbörlig ordning.

I huvudsak består säljprocessen av tre olika steg:

Contrato Promessa de compra e venda, detta prelinära (löfteskontrakt) är ett juridiskt bindande dokument i vilket ingår alla villkor kring försäljningen. Det upprättas av en jurist/advokat och skall undertecknas av köpare och säljare eller deras ombud som då måste ha en särskild fullmakt. Säljaren betalar vid undrtecknandet mellan 10 och 30 procent (beroende på vad som avtalats) av köpeskillingen som en deposition. Detta avtal bekräftar avsikten att köpa och sälja fastigheten. Om säljaren därefter vill dra sig ur affären är denne  skyldig att betala köparen den dubbla depositionen.  Om köparen beslutar att dra sig ur affären, kommer denne att förlora depositionen.

Escritura Publica. Detta är det slutliga avtalet eller överlåtelsedokumentet och undetecknas av säljare och köpare (eller företrädare för dem) i närvaro av notarien. Oftast är det  köparens ansvar (eller dennes advokat) att komma övrens om en tid och datum med alla inblandade parter för ett möte då handlingen ska undertecknas.  Detta görs hos notarien och själva undertecknandet sker efter att båda parter inför notarien bekräftat att alla termer och villkor som angavs i det preliminära  kontraktet har uppfyllts. På detta stadium är det nödvändigt att alla pengar finns tillgängliga och kan  betalas av köparen till säljaren. Om någon av parterna som är närvarande inte talar språket måste de åtföljas av en tolk. Vid denna punkt, när återstoden av beloppet som skall betalas av den nya ägaren till säljaren, överlämnas  alla nycklar till den nya ägare. Den nya ägaren (eller dennes lagliga ställföreträdare) fortsätter då att betala kostnader och avgifter för registrering. 

"Reavinstskatt" betalas om fastigheten sålts till ett högre belopp än vad säljaren köpte den för.  Säljaren kan slippa denna skatt om vinsten används för köp av en annan fastighet  inom en viss tid och under vissa förutsättningar. Det bör betonas att säljaren bör konsultera en advokat eller skatterådgivare för frågor kring kapitalvinster på fastigheten. Beräkningen av skatten baseras på ett antal faktorer och  och bör endast utföras av kvalificerade personer.

Enligt portugisisk lagstiftning måste alla fastighetsägare ha ett energicertifikat klart och tillgängligt när överlåtellsehandlingen undertecknas.  Detta intyg som anger fastighetens energiegenskaper är en förutsättning för att köpet skall kunna slutföras hos notarien.  Energicertifikat utfärdas av företag och certifierade tekniker och det tar cirka 5 dagar för att få det utfärdat. Kostnaden för certifikatet beror på typ och storlek på fastigheten. För en lägenhet med 2 sovrum av genomsnittlig storlek kostar det ungefär 200 euro, vilket förstås betalas av säljaren. Certfikatet är  giltigt i 10 år och skall överlämnas till köparen vid försäljningens slutliga genomförande. Säljaren kan få hjälp av sin mäklare eller advokat för att skaffa certifkatet.